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上海崇明房地产有没有被市场所抛弃?
发布日期:2024-12-20 08:39    点击次数:142

你有多久没有听过有关崇明楼市的声音了?记得四年前,我刚来上海的时候,崇明楼市热得一塌糊涂。那时候,新盘大量在上海浦东金桥、陆家嘴打广告,不管是凭着200多万就能买别墅的低总价诱惑,还是几站就能地铁到金桥的卖点,那一年,是真的吸引了很多客户到这个小岛买房。

回想崇明楼市最火热的2021年,这里居然还曾出现过日光盘。当年,仁恒海和院的165套房源、277人认筹,创造了崇明新房的最佳战绩,也一度让那些低总价小别墅项目看到了希望。彼时,崇明的小别墅产品层出不穷,各种90平联排小别墅非常的火。然而,这样的好日子似乎瞬间消失了。

这两年,我们听过太多上海各区的变化,就唯独只有崇明这个地方,在上海楼市渐渐失去了声音。别的不说,连上海购房政策调整,有两次都把崇明单独排除在外。

第一次是去年底1214的新政,对郊区板块的首付比例和贷款利率都调整了,唯独没有崇明。上次还只是暗戳戳的没有提到,第二次就是直接用括号排除在外了。

2024年初,上海启动的外环外政策放松,崇明直接单独点名不在解除限购范围内。很多人当时第一反应OS都是,崇明是被上海楼市除名了么?甚至,我也是去了崇明市调才知道,都快2025年了,单身买房在崇明还是存在较为严格限购的。

除了崇明,单身社保一年可以在上海其他郊区板块买房,唯独崇明,还需要限定缴纳单位在本地,否则就是结婚三年才能买。从各种意义上看,崇明都给人一种被上海楼市“抛弃”的感觉。

这两年,我们不再听闻崇明楼市有哪个盘热销、清盘,人们甚至都不知道现在的崇明在卖什么样的新房。那些2021年大量入市的小别墅产品还好吗,二手市场又如何...

我自己翻了一下距离上次崇明市调,居然已经都过去了三年之久。基于以上,对上海楼市的观察存在着关于崇明的空白。于是,有了今天这篇文章。

当我们带着很多很多疑问,去到崇明市调,看看这里真实的市场,到底呈现出怎样一种画面...

01

所以,崇明到底有没有被上海楼市所抛弃?

第一步,要从数据当中去寻找。于是,和往常一样的,我们先找兔博士调取了关于崇明楼市的各种数据。不看不知道,原来崇明新房的供应居然下滑到了这种程度,完全没有了2021年楼市百花齐放的状态。翻了下网上房地产这几年的新建住房项目一览表,确实如此。

(数据来源: 网上房地产 )

从上海网上房地产每年公示的商品房供应数据来看,崇明区2021年、2022年、2023年、2024年的新盘供应套数分别为4417、1073、645、344套。今年的供应量已没有2021年的零头,一手的供应量在这三年内减少了约92%。没有新盘入市,楼市平静如水,这也是为什么崇明区渐渐在上海楼市失去声音的主要原因。

2024年整年,上海网上房地产数据显示,崇明就只有一个项目(金融街金悦府),三百多套房源入市。加上零零散散的那些续销盘,目前为止,2024年崇明一手成交套数下滑非常厉害。据兔博士app数据统计,今年为止也才去化了约715套左右的新房,相比最巅峰时期的2500+套,大幅锐减。

(数据来源:兔博士app)

在今年崇明700多套一手房源里,主要的成交项目为陈家镇板块的东滩海上明月,和崇明新城板块的金融街金悦府和十里江湾,仅仅这三个盘,就占据了总成交量的近半数。等于其他项目基本都是处于散卖的状态。相比一手,二手反映出当下的崇明楼市的另外一种冷。

(数据来源: 兔博士app)

数据显示,崇明二手成交情况近年来仍算平稳,维持在每年2200-2700套水平。但仔细看价格的话,崇明二手成交价格变化跟着一手热度走,在最热的2021年,崇明二手成交价上涨到约2.3w/㎡水平。典型的属于一手热带动二手热的板块。

伴随着2023年整个崇明新房的断供,以及上海楼市整体冷,崇明在2024年的二手成交价格,也恢复至五年前约2.1w/㎡的水平。崇明二手房东以价换量的趋势非常明显。

(数据来源: 兔博士app)

一方面,市面上挂牌的房源,在节节上涨。和2020年相比,崇明二手挂牌量涨幅高达约536%。可见这两年崇明房东着急出手。但是挂牌价格却跌了近17%,从2字头来到了1字头。

二手的大量供应,价格下跌,可能会成为未来整个崇明楼市最大的隐患之一。毕竟未来伴随着前两年各种商品房的交付,次新房也将会进一步挤压市场。不过,好在这两年商品房和土地供应都节制了许多,没有让泡沫越吹越大。

数据中展现出来的崇明楼市无疑是冷淡的,说抛弃似乎也不太为过。数据背后,真实的崇明正在发生什么,还得去一趟现场才知道。

02

要说前些年,崇明楼市的热度是由哪个板块创造的,毫无疑问是这个地方:陈家镇。

图源:真叫卢俊

原因有几个,一个是这个板块的地理位置。驱车前往过了长江大桥下了高速,第一站便是陈家镇。崇明岛第一站轨交便设在这里,并先于崇明岛上的其他板块创造了大量的商品住宅开发。

图源:真叫卢俊

围绕着揽海路和上实分校修建的商品房,仁恒海和院、海明院、建发和玺、路劲象屿岛上的院子、光明墅、东滩云墅、金茂逸墅、东滩花园...还聚集了整个崇明最好的教育资源:上实东滩分校、东滩思南路幼儿园。所以我登岛的第一站,选择了陈家镇,这个板块作为崇明当初的新房重点成交区域。

图源:真叫卢俊

作为崇明楼市曾经的第一IP,这里的楼市真的火过,真的日光过。但现在如何了?没想到的是,第一批买进崇明陈家镇的二手房东,正在亏本抛售前几年摇号才能买的新房。

首先来到仁恒海明院,这个楼盘于2023年建成,是目前陈家镇上的在售次新,挂牌均价为3.3万/平,总价约256万。当初一手均价约3.4万/平,相比当初新房价格均价有所下跌。而我同步翻看今年仁恒海明院的成交均价在3.1万/平左右,相比新房均价下跌了约10%。

(数据来源:兔博士app)

因为没有满二,据中介说,房东着急卖房置换到市区,因此可以承担税费,且总价还可以相对往低了谈。于是,如果按照这个价格交易,实际上相比于当初的买入价,房东实际上已经亏本了。可见,当年买入崇明商品房的房东,有一部分已经着急卖了。

而对于现在陈家镇的次新来说,小户型还尚且有市场,那些总价达到五六百万的合院,据中介说,才是整个崇明岛最难卖的产品。因为周边的新盘,还在以更低价诱惑客户。

图源:真叫卢俊

而陈家镇新房,从日光到返现售卖。中介更多会把客户引导到新房,因为在陈家镇上还有一个超大社区在售。该小区总面积六十多万方,规划了2300多户的社区,全部住满整个社区将达到近万人。看了两套在售的上叠,面积九十多平,总价不到三百万。为了逼定客户,项目在现场宣传有双十二活动,可以以装修包的形式返现。当天签订单返现35万,7天内30万,以此类推,签约时间越短,返现金额越高。

图源:真叫卢俊

折算下来,如果有意向在崇明买新房,与网签价相比,全款可以八折左右的优惠拿下一套房。八折买新房,还是九折买次新,客户自然会作出选择。目前陈家镇上仅有这一个新房在售。很多社区都属于别墅低密产品,加上整个小镇商业配套十分缺乏。大部分项目都需要自带会所、食堂、商业。而住宅除了别墅还是别墅,产品同质化的同时,意味着物业价格也就不便宜,就我看的这两个盘,已经高于市区刚需盘的物业,达到了近6元/平/月的水平。

图源:真叫卢俊

而据中介所说,买到陈家镇的客户大部分多是为了小孩读书。最近多了一些年轻人来访,毕竟这个总价能够买到上实的学位,应该没有更便宜的了。

我在周边溜达了一圈,上实东滩学校的学生确实开始多了起来,整体硬件设施也很不错。但实际上在社区食堂里看到的,大部分都为老年人。除了学校之外,其他地方依然还停留在我四年前来到这里的样子。周遭基本是县城商业的配置,没有正儿八经的生鲜超市,有的只有崇明本地的传统菜场。一边是低密别墅群,一边是菜场农田。印象中的陈家镇,一直都是这个样子的。这几年过去,似乎也没有更多变化。

图源:真叫卢俊

03

但是来到长兴岛,我才发现崇明,其实很割裂。如果说去到陈家镇的一切还有点在我的意料之中的话,那么,下午在长兴岛看到的又是另外一个画面了。

没想到的是,长兴岛和崇明岛完全呈现出不同的状态。位于上海市区和崇明岛之间的长兴岛,整体的基建已经十分现代化。其实和上海近郊的一些新城板块已经没有区别。就连政务机关大楼也更加气派。

图源:真叫卢俊

在长兴岛上兜了一圈,发现并不是一些区域如此,而是整个长兴岛整体面貌的截然不同。在崇明岛体验了乡镇级别商业后,我在长兴岛上居然看到了不输市区的大型商业体,长兴阳光天地。聚集了大量的人气和商业品牌入驻,像喜茶、霸王茶姬这样的品牌,也出现了。

其实,两者从一开始的定位就完全不同。崇明岛定位偏生态旅游,而长兴岛是一个产业先行的岛屿。这里不仅是全国船舶海工产业的六大基地之一,也是全国最大最先进的造船基地。

图源:真叫卢俊

图源:真叫卢俊

目前聚集了江南造船、沪东重工、振华重工、中远海运等大型船舶装备制造企业。这些造船业里的大厂,为这个小岛带来了商机和人气。也为这里为数不多的商品房,带来了稳定的职工业主和租客。也因此,我在市调长兴金茂逸墅的时候,也看到了和陈家镇截然不同的情况,整体成交均价在3.5万/平左右,和一手入市均价持平。

据当地中介介绍,长兴岛一直没有很多商品房开发,整体供应还是健康的,且购买长兴岛的客户主要为船厂职工。作为参考,仅江南造船厂的职工人数就高达2.7万人。

图源:真叫卢俊

因此,长兴岛一直没有很多商品房开发,整体供应还是健康的,且购买长兴岛的客户主要为船厂职工。作为参考,仅江南造船厂的职工人数就高达2.7万人。因此,长兴金茂逸墅小区的租赁表现也较为良好,据中介说这个板块租客还有另外一种客群:外国人。

因为大量造船产业的存在,一些高净值人群不断来到长兴岛居住。根据崇明政府官网公布的数据,截至2023年底,长兴岛常住人口约为14万人,主要为海装产业工人占据主导。

图源:真叫卢俊

这里自然和崇明岛不太一样,自我造血,产城融合。不需要等到地铁开通,才会带来人口导入。地铁开通了之后,长兴岛也是距离上海市区最近地方,比起崇明岛要节省一半左右的时间。

所以,不管是从长兴岛自己的发展,还是未来的利好,这里房东自然更有底气些。长兴岛面积本来就不大,因为大量土地还是用于造船工业,楼市开发也相对节制,这么多年来只供应了几个新盘。

目前考虑长兴岛置业的客群主要为,长兴岛本地造船业相关职工家庭。真正从上海外溢到这里买房的刚需并不多,也不存在需求的外溢。

04

实地看过崇明岛和长兴岛之后,我们不得不思考这个问题,崇明作为上海一个郊区,是否存在真正的外溢。从市调的结果看,当年很火的崇明别墅,入住率不高,主要以老年人养老、小孩读书、上海家庭5+2候鸟型居住为主。也确实有父母为了孩子读书在这买房,周五下班的时候,长江大桥基本都在堵车。要是说到如上海其他郊区那样,希望吸引年轻人为了留在上海而在这买房,通勤市区的,短期几乎不存在可能。

图源:真叫卢俊

而长兴岛又是另外一种模式,产业人群就可以消耗岛上的住宅需求。因此,这里是一个不存在太多外溢需求的区域。最后离开的一个细节,也可以佐证,为什么崇明给人一种与世隔绝的感觉,外面的人不来,里面的人也很少出去,因为真的太远太麻烦且太贵了。

感受下这个数字,通勤于崇明和市区,成本非常大,仅一次往返的高速费用居然高达近100元。

所以,不管是从楼市、政策、还是交通、空间的角度,崇明和上海市区之间,一直存在着天然屏障。或许,只有等到地铁开通那一天,才有可能真的解除。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”,作者:乔不丝



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